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Bienvenue sur Assureur Immeuble,
Nous sommes Courtiers depuis 1986 et Intermédiaire de plusieurs dizaines d'Assureurs opérant sur le Risque Immeuble Propriétaires non occupants & Copropriétés .
Pour nous permettre de presenter votre Risque Immeuble à nos fournisseurs et obtenir un devis à partir de 0.70€/m² de la surface developpée (hors frais d'actes, hors zonage .../...) , nous vous remercions d'utiliser nos formulaires de demande de tarification dans l’onglet Documents, dès réception des informations nécessaires et obligatoires sur ce type de risques (propositions + mandat exclusif + stat sinistres sur 36 mois+ photo exterieures du batiment …) nous nous mettrons à la recherche du meilleur rapport qualité prix auprès d’une sélection d’assureurs du marché.
Pourquoi ces 4 documents sont ils obligatoires pour obtenir un prix et/ou un devis ?
La première raison est liée au droit, la seconde au traitement technique du risque.
1/ nous n'avons pas le droit de présenter une opération d'assurance sans etre duement mandaté par le demandeur d'assurances afin de le protéger (...), le mandat exclusif est donc obligatoire, il s'agit d'une règle preconisée par l'ACPR, autorité de contrôle de l'assurance. Parallèlement, le travail d'étude et de recherche réalisé par l'intermédiaire est protégé auprès des fournisseurs qu'il a solicité ( et uniquement )
2/ nous n'avons pas le droit de transcrire les informations d'un risque sans avoir receuilli les informations (L 113.2 du code des assurances) , la proposition à télécharger et nous renvoyer complétée signée nous permettra donc d'obtenir un tarif auprès des fournisseurs puis d'obtenir et delivrer un devis
3/ nous ne pouvons pas techniquement tarifer un risque sans connaitre ses antécédents officiels enregistrés dans la précédente compagnie (à défaut cela est concidéré comme un défaut de conseils et sanctionné comme tel par les autorités de surveillance), car le tarif évolue en fonction de sa sinistralité, le document appelé Statistique Sinistres est donc indispensable et obligatoire pour etablir la base tarifaire.
4/ les photos exterieures du batiment nous permettent de verifier l'accessibilité et les parkings, l'etat d'entretien des murs, facades, toitures , les contiguités et les occupations, les stockages, les protections , bref, tout ce qui nous permet de negocier des rabais techniques. En sus, certains Assureurs nous demandent un etat de viste de risque complémentaire pour evaluer complètement l'immeuble.
Le bailleur qui refuse la restitution du dépôt et qui demande à être indemnisé des dégradations commises par le locataire n'a pas à produire des factures de travaux acquittées par lui (1).
Cet arrêt est important car il prend position sur une question qui jusque là n'était pas clairement tranchée par la jurisprudence. Elle concerne la rétention du dépôt de garantie par le bailleur au motif des dégradations commises par le locataire et constatées dans l'état des lieux. Faut-il, pour justifier du refus de restitution du dépôt de garantie, qu'il produise les justificatifs de dépense de remise en état des locaux dégradés ? C'était la position des juges dans l'arrêt cassé, position partagée par d'autres décision antérieures qui ont estimé que la seule production de devis de travaux est insuffisante pour conserver le dépôt de garantie; le bailleur doit faire état de factures acquittées par lui (2). Interrogés sur cette difficulté, les services ministériels concernés avaient au contraire répondu que le bailleur "n'est pas tenu de justifier qu'il a réalisé au moment de sa demande d'indemnisation les travaux que le locataire aurait dû effectuer" (3).
Et c'est en ce sens qu'un récent arrêt de la Cour d'appel de Toulouse s'est prononcé, observant sur le terrain de l'article 1732 du Code civil, que le préjudice du bailleur est avéré dès l'instant seulement qu'il lui en aurait coûté, pour remettre les lieux dans l'état dans lequel ils auraient dus être rendus (4). Dans la première espèce, la Cour de cassation confirme cette position au visa de l'article 1730 du Code civil qui oblige le locataire à restituer les lieux dans leur état initial et donc en principe à effectuer lui-même les réparations de remise en état. A défaut, le bailleur doit pouvoir être indemnisé sans que le texte ne subordonne cette indemnisation à l'exécution de travaux de sa part.
Cette jurisprudence doit être approuvée car le bailleur est libre d'utiliser l'indemnisation perçue comme il l'entend. Aucun texte ne l'oblige à réemployer l'indemnité pour effectuer les réparations locatives. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 exige pour sa part seulement que les sommes restant dues au bailleur "soient dûment justifiées". La fourniture d'un devis de travaux pour chiffrer la créance paraît donc suffisante étant précisé que le locataire conserve la possibilité de contester le montant d'un devis qui aurait été surestimé par complaisance.
Références juridiques
1) Cass. Civ. 3ème, 3/04/2001, Liégeon c/ Tournier
(2) CA Versailles, 1ère chambre, 14/11/1997 ; CA Besançon, 6/01/1999
(3) Réponse à question écrite n° 38965 Assemblée nationale, JOAN, 9/09/1991, p. 3630
(4) CA Toulouse, 2ème chambre, 6/01/2000
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